معاملات غیر رسمی با اتکا به اسناد عادی که به قولنامه مشهور است، از مهمترین نقاط ضعف ساختار حکمرانی کشور به حساب می‌آید، جایی که هرگونه سیاست‌گذاری در فضای اقتصاد کشور به واسطه اعتبار اسناد عادی و قولنامه می‌تواند بی‌اثر شود.
برای مثال فرض کنید، حاکمیت قصد دارد از طریق شناسایی صاحبان مسکن در کشور نسبت به ساماندهی این بازار اقدام کند، در چنین شرایطی وجود قولنامه و ثبت معاملات غیر رسمی مانعی در برابر شکل‌گیری چنین ساختاری تلقی می‌شود.
از سوی دیگر، اسناد عادی یکی از دامنه‌دارترین فسادها در کشور یعنی زمینخواری را مهیا می‌کند که ضربه بزرگی به بخش مولد اقتصاد می‌زند. به منظور پیگیری ضربه سند عادی به اقتصاد ایران به سراغ سجاد طاهری، کارشناس قضایی رفتیم و از وی درباره نحوه کسب سود از طریق فروش زمین به شیوه‌ای که تجربه کرده بودم، پرسیدم.
طاهری با اشاره به این نکته که هرگونه تغییر کاربری غیر مجاز زمین طبق قانون زمینخواری محسوب می‌شود و قابلیت پیگیری دارد، گفت: «کشور ما به واسطه ضعف قوانین و افزایش قیمت موجود در حوزه زمین، سال‌هاست که با پدیدۀ زمینخواری دست و پنجه نرم می‌کند.»
این کارشناس قضایی در تشریح نحوه سوددهی پدیده زمینخواری عنوان کرد: سازوکار زمین خواری شامل مراحل تصرف ملک، دیوارکشی، تفکیک و فروش با قولنامه و اسناد عادی می‌شود بین 300 تا 1000 درصد سود را برای سوداگر بازار به ارمغان خواهد آورد.
سود فراوان ناشی از پدیده زمینخواری در حالی به جیب سوداگر می‌رود که کار او بدون هیچ ریسک قانونی انجام می‌شود و معضلی به نام اعتبار اسناد عادی نیز از ریسک‌های مسیر فروش زمین تفکیک شده خواهد کاست.
* ضرورت ورود دستگاه قضایی کشور به پدیده زمینخواری
به منظور بررسی بیشتر ابعاد زمینخواری در شهرستان‌ها و روستاهای جنوب شرق تهران، نظیر شهرستان‌های پاکدشت و ورامین به سراغ اهالی این مناطق رفتیم. یکی از اهالی این منطقه با اشاره به زمین‌های مورد تعرض زمین خواران گفت: قطعه زمین‌هایی غصب شده با وسعت 18 هزار متر مربعی، 20 هزار متر مربعی و غیره در این منطقه بی‌شمار است و متاسفانه شاهد سکوت دستگاه‌های نظارتی این منطقه هستیم.
این روستانشین با اشاره به ابعاد گسترده تخلف در مناطق روستایی شهرستان پاکدشت و ورامین،گفت: علاوه بر زمینخواری، شاهد پدیده برق دزدی و آب دزدی از منابع بیت المال هستیم که توسط این افراد انجام می‌شود.
وی با اشاره به زمین غصب شده توسط زمین‌خواران، عنوان کرد: اگر گشتی در مناطق روستایی بین شهرستان پاکدشت و ورامین بزنید متوجه حجم زمین‌های غصب شده خواهیم بود، برای مثال، قطعه زمینی در محدوده دکل‌های فشار قوی انتقال برق توسط زمین‌خواران مورد تعرض قرار گرفته است.
او با اشاره به دلایل سکوت شورایاری روستا و سایر متولیان نظارتی،گفت: متاسفانه شاهد هستیم، ردپای اعضای شورایاری و سایر دستگاه‌ها نیز در عمدۀ این زمین‌خواری‌ها دیده می‌شود.
* مطالبه وزیر اقتصاد در موضوع اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی
پیش از این بود که سید احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی، در نامه‌ای به رئیس مجلس تشخیص مصلحت نظام خواستار تسریع در تایید طرح «اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی» در این شورا شد.
در متن این نامه آمده است: معتبر دانستن معاملات املاک به وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و نتیجتا فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است؛ از نظر بسیاری از صاحب نظران اقتصادی و همچنین مجموعه این وزارت تنها یک عامل می تواند اشخاص را ناچار به ثبت اطلاعات املاک خود کند و آن ایجاد و تقویت «ضمانت اجرا از طریق بطلان معاملات عادی» است، در غیر این صورت پر واضح است منطق اقتصادی این سوداگران، اجازه معرفی املاک و ثبت رسمی آن را نخواهد داد. این ضمانت اجرا به نحو مؤثری در «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» پیش بینی شده که اکنون نزد آن مجمع در حال بررسی است.
* بی‌اعتباری اسناد عادی و مجازات زمین‌خواران در دستور کار قوه‌قضائیه قرار دارد
بررسی‌های انجام شده در این حوزه، مشخص کننده این امر است که پدیده زمینخواری، مسئله پیچیده‌ای است که جلوگیری اصولی از آن باید در دستور کار نهادهای نظارتی کشور نظیر قوه‌قضائیه قرار گیرد.
در همین ارتباط، سجاد حسینی، کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار فارس در بیان راهکارهای مبارزه پدیده زمینخواری، گفت: اعتبار اسناد قولنامه‌ای به دلیل بسترسازی برای انجام فسادهایی مانند زمینخواری، پول‌شویی و حتی فرا مالیاتی به بلای جان اقتصاد کشور تبدیل‌شده است. از این رو بی‌اعتباری این اسناد و افزایش اعتبار اسناد رسمی، اصلی‌ترین راه مبارزه با فسادهای ذکرشده در کشور است.
در همین ارتباط، رهبر انقلاب در دیدار با مسئولان قوه قضاییه کشور معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاءهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.
به نظر می‌رسد علاوه بر حل اساسی مشکل زمینخواری و سایر فسادها از این جنس با استفاده از بی اعتبار کردن اسناد عادی، مبارزه با همه اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به کسب درآمد از راه‌های غیرقانونی می‌کنند نیز باید در دستور کار نهادهای نظارتی قرار گیرد تا شاهد ریشه‌کن شدن این پدیده در سطح کشور باشیم.
