یکصد و سی و پنجمین نشست علمی تخصصی با عنوان «راهکارهای مواجهه با بحران تأمین مسکن» با حضور روح‌الله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان مدیر علمی و محمّدحسین شریف‌زادگان؛ استاد دانشگاه شهید بهشتی و وزیر اسبق رفاه و تأمین اجتماعی، ابوالفضل نوروزی؛ مشاور وزیر و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان سخنرانان برگزار شد.

در ابتدای این نشست روح‌الله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی ضمن بیان اهمیت موضوع نشست، گفت: مسئله مسکن در کشور دارای ابعاد مختلفی همچون فرهنگ، آمایش سرزمین، مهاجرت است. در واقع این موضوع شامل نظرات سیاستی در بخش و همچنین سیاست‌های کلان کشور است و این قضیه که فعالیت در پی سکونت حرکت می‌کند و یا سکونت در پی فعالیت خواهد بود موضوعی است که باید بدان توجه کرد.

وی ادامه داد: اگر سیاست‌های بخشی با سیاست‌های کلان همراه نباشد در شرایط انفعالی قرار می‌گیریم؛ لذا باید توجه داشت اگر یک مسئله با راه حل آن مسئله فاصله زیادی بگیرد، باید به سمت نوسازی راه حل مسئله روی بیاوریم در واقع در این شرایط نیازمند تغییر پارادایم (الگوی مسلط) خواهیم بود.

این مقام مسئول گفت: به زبان ساده روش‌های قبلی در حل مسئله مسکن دیگر پاسخگو نیست. دولت باید از ایجاد انحصار در تولید و توزیع مسکن جلوگیری کند و از سوی دیگر طبق قانون دولت باید پاسخگوی اقشار خاص در مسئله مسکن باشد.

اکبری در همین ارتباط ادامه داد: کشور هم اکنون بر اساس صدور پروانه‌های ساخت، توانایی ساخت 400 الی 450 هزار واحد مسکونی را دارد؛ لذا اگر فرض ساخت سالی یک میلیون مسکن را داشته باشیم، دولت راهی ندارد، مگر اینکه با توانمندسازی بخش خصوصی این توازن عرضه و تقاضا را ایجاد کند.

وی با اشاره به وضعیت اقتصادی کشور گفت: در این شرایط خاص اقتصادی دولت نمی‌تواند منتظر نقش آفرینی بازار باشد؛ بلکه باید مستقیم بر اساس قانون برای مسکن اقشار خاص اقدام کند و شکست ایجاد شده در بازار را در عرضه و تقاضا به نحوی جبران کند.

دستیار ویژة وزیر راه و شهرسازی، ادامه داد: در مورد مسئله مسکن باید به بحث تأمین زمین اشاره کرد، از یک سو زمین‌های موجود کافی نیستند و درعین‌حال همین زمین‌های موجود نیز دچار وضعیت احتکار شده است.

وی با اشاره به وقوع پدیده مهاجرت به روستاها، افزود: متناسب با انقلاب چهارم صنعتی، تمایل به زندگی در روستاهایی که ظرفیت خوبی دارند در حال افزایش است؛ این در حالی است که در طرح‌های هادی روستایی تدبیری در خصوص توسعه متوازن روستاها اندیشیده نشده است. اکثر طرح‌های مشاوره­ای و طرح‌های هادی روستایی کشور با رویکرد انقلاب صنعتی دوم تدوین می‌شود؛ نظامات مشاوره‌ای که اکنون در پیش‌بینی طرح‌های توسعه داریم باید ببینیم تا چه میزان با استقبال مواجه می‌شود و این عدم استقبال مردم منجر به طولانی­تر شدن صفوف کمیسیون ماده پنج می‌­شود؛ لذا باید بدانیم اگر طرح درستی داشته باشیم تقاضای طرح موارد در کمیسیون­های ماده پنج کاهش پیدا می‌کند. با عنایت به مباحث مطرح شده، در زمینه طرح‌های مشاوره و طرح‌های هادی نیازمند یک شیفت پارادایم اساسی هستیم.

دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به مفهوم تولید انبوه در عین منحصربه‌فرد بودن مسکن در ایران گفت: این نیاز واقعی جامعه است که هم تولید انبوه مسکن داشته باشد و هم منحصربه‌فرد طراحی و اجرا شود.

وی با اشاره به طرح نهضت ملی مسکن خاطرنشان کرد: این طرح مبتنی بر منابع بانکی طراحی شده است و در طراحی آن با تنوع منابع مواجه نیستیم و ازآنجاکه مسکن در کشور ما تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است معمولاً تسهیلات در نهایت به سمت نفع دلال‌ها حرکت می‌کند؛ لذا باید بدانیم در مسئله مسکن با یک موضوع پیچیده مواجه هستیم.

این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی با اشاره به فاصله منطقی نگاه عرفی جامعه با قوانین موجود، گفت: اگر این فاصله منطقی زیاد شود، قانون در عمل اجرایی نمی‌شود؛ لذا در حوزه مسکن شیوه مداخله باید به‌گونه‌ای باشد که بتوانیم نیازهای مردم را پوشش دهیم.

در ادامه این نشست دکتر محمّدحسین شریف‌زادگان؛ استاد دانشگاه شهید بهشتی و وزیر اسبق رفاه و تأمین اجتماعی به‌عنوان سخنران ابتدایی نشست ضمن بیان زوایای مختلف مسئله مسکن، گفت: باید بدانیم مسئله مسکن هم جزئی از اقتصاد کلان به شمار می‌رود، لذا باید مقوله مسکن را در افق‌های اجتماعی، فرهنگی و… نیز لحاظ کنیم.

وی با اشاره به مفهوم وارونگی مسئولیت‌ها در کشور، گفت: ما باید به مطالعات مقوله مسکن توجه ویژه‌ای داشته باشیم. به‌عنوان‌مثال اکنون در تلاش هستیم رشته‌ای مثل برنامه‌ریزی مسکن را در دانشگاه تأسیس کنیم.

این محقق حوزه مسکن ارائه خود را تحت عنوان ” تحلیل تأمین مسکن، گروه‌های اجتماعی در ایران” این چنین آغاز کرد: باید بدانیم هدف سیاست اجتماعی بهبود رفاه شهروندان است.

وی با اشاره به اینکه ممکن است برخی تصمیمات اقتصادی آسیب‌هایی به اقشار ضعیف جامعه وارد می‌کند گفت:  باید گپ‌ها و مشکلات ایجاد شده را باسیاست‌های حمایت اجتماعی تدبیر کرد. در همین ارتباط، بر اساس اصول 28، 29، 30 و 31 قانون اساسی می‌بایست به مسئله رفاه اجتماعی توجه ویژه داشت.

دکتر شریف‌زادگان با اشاره به اینکه بیش از 60 درصد از درآمدهای دولت از منابع نفتی حاصل می‌شود، گفت: در ادبیات عمومی چنین دولت‌هایی را رانتیر می‌دانند به این معنا که منابع درآمدی آن حاصل کار مستقیم نیست و به همین جهت دولت‌ها به‌شدت به سمت دولت‌های رفاه حرکت می‌کنند و مردم هم دائم چشمشان به دولت است. مسکن، آموزش و بهداشت را از دولت انتظار دارند.

این محقق با اشاره به مفهوم فضاهای ناکارآمد شهری و آمارهای فقر در ایران گفت: در سال 1357 چهل درصد مردم زیر خط فقر بودند. در مقطعی این عدد زیر ده درصد آمده است و در سال 1399 سی و هفت درصد زیر خط فقر بوده‌اند که این آمارها به‌صورت رسمی منتشر شده است.

وی با تحلیل مفهوم شکست بازار ادامه داد: زمانی که گروه‌هایی نمی‌توانند در بازار شرکت کنند عرضه و تقاضا شکست می‌خورد. یعنی برخی از اقشار مردم توانایی شرکت در بازار خرید و فروش مسکن را ندارند و این شکست بازار به دولت اجازه مداخله در بازار را می‌دهد.

شریف‌زادگان با اشاره به تجربه مسکن مهر، خاطرنشان کرد: بر اساس مطالعات انجام شده مسکن مهر به دهک‌های سه الی پنج تعلق گرفت. باید توجه داشته باشیم، برخی از دهک‌ها اساساً نمی‌توانند از بانک‌ها وام بگیرند و توانایی باز پرداخت وام را ندارند.

وی با اشاره به دلایل شکل‌گیری سکونت‌­گاه­های غیررسمی، افزود: پدیده اعیان‌سازی، ناکارآمدی اقتصادی، فقر، فرسایش‌های روستایی، شهری و… این پدیده را رقم می‌زند.

این محقق دانشگاه ضمن انتقاد از تعدد سیاست‌ها در حوزه ساخت مسکن ادامه داد: ما در کشور 17 سیاست مسکن را در عرض 44 سال اجرا کردیم. به‌گونه‌ای که به‌صورت میانگین هر دوسال و نیم یک سیاست اجرا شد درحالی‌که سیاست‌های مسکن به‌منظور اجرا به بازه بالای ده سال نیاز دارند. برای مثال تأسیس بنیاد مسکن توسط آیت‌الله خسروشاهی که در آن سال و در پی اجرای آن سیاست قیمت زمین را تا حد صفر تقلیل داد که یکی از تأثیرگذارترین نوع سیاست‌ها بود. همچنین از جمله این سیاست‌ها می‌توان به سیاست های: تعاونی مسکن، شهرهای جدید، مسکن مهر، آماده‌سازی زمین، فروش تراکم در تهران، مسکن اجتماعی و جهش مسکن اشاره کرد.

وی با اشاره به سیاست‌های دولت‌ها در بخش مسکن در دوره‌های مختلف افزود: چرا ما 17 سیاست را در 44 سال باید پیگیری کنیم؟ در واقع هر دولت‌ فکر می‌کند باید اقدامی جدید در زمینه مسکن ارائه کند، لذا از پیگیری سیاست­های قبلی امتناع می‌کنند. مثلاً دولت گذشته در انتقاد نسبت به مسکن مهر زیاده‌روی کرد و درعین‌حال در اجرای طرح مسکن اجتماعی نیز عملکرد مثبتی را مشاهده نکردیم؛ لذا بر این باورم تمام این موارد به ما می‌گوید نداشتن یک تئوری رفاه اجتماعی عمومی مشکل اصلی این تنوع سیاست‌هاست.

این استاد دانشگاه با بیان تجربیات جهانی در عرصه مسکن، افزود: دولت‌ها در دیگر نقاط دنیا معمولاً سیاست‌گذاری می‌کنند و در ساخت مسکن به‌صورت مستقیم دخالت نمی‌کنند.

وی با اشاره به اینکه ما در ایران نمی‌توانیم هر آنکه مسکن ندارد را صاحب مسکن کنیم؛ بلکه باید به مسکن استیجاری توجه کنیم، گفت: این مفهوم می‌تواند به‌عنوان یک پارادایم شیفت مطرح شود؛ به این دلیل که مسئله مسکن ملکی به‌سادگی حل نخواهد شد. در این راستا، دولت می‌تواند با سیاست­گذاری درست به سمت مدل‌های حرفه‌ای مسکن استیجاری حرکت کند.

شریف‌زادگان در بخش راهکارهای نهایی مبتنی بر تجربیات بین‌المللی، تجربیات داخلی و اهمیت تغییر سیاست‌های مسکن افزود: تأسیس صندوق های: ذخیره شهری، پس‌انداز مسکن، مؤسسات مالی مسکن، تخصیص زمین‌های مناسب به دولت و شهرداری‌ها، تنوع‌بخشی به روش‌های نوین بانکی، استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده، برنامه‌ریزی و طراحی نظام استیجاری در ایران، برنامه‌ریزی جامع برای حمایت مالی، اختصاص زمین برای گروه‌های درآمدی دهک یک تا سه و تنوع بخشیدن به گونه‌های ساخت ارزان‌قیمت مسکن از جمله راهکارهای مدیریت مسئله مسکن به شمار می‌رود.

وی در خاتمه خاطرنشان کرد:  موضوع مسکن یک امر پیچیده اقتصادی، مهندسی، مالی، اجتماعی، فرهنگی و… است و باید به مسائل پیچیده آن توجه شود و باید نیک بدانیم مسکن یکی از مهم‌ترین مسائل سیاسی و اجتماعی به شمار می‌رود که متأسفانه ما در ایران این مقوله مهم را زیاد جدی نگرفته‌ایم و به همه ابعاد آن توجه نکرده‌ایم.

در ادامه این نشست ابوالفضل نوروزی؛ مشاور وزیر و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به توصیف وضع موجود، گفت: باید شناخت درستی از وضعیت مسکن در کشور داشته باشیم و سپس به چالش‌ها، راهبردها و در نهایت اقداماتی دست بزنیم که متناسب با وضعیت کنونی باشد.

وی در همین زمینه ادامه داد: از سال 1371 تاکنون بر اساس میانگین کشوری هزینه مسکن از هفده درصد سبد خانوار به سی و پنج درصد هزینه سبد خانوار رسیده‌است که این عدد برای برخی از اقشار تا بالای هفتاد درصد هم می‌رسد. در شهر تهران نسبت مستأجران به مالکین به پنجاه و یک درصد رسیده است.

این محقق و کارشناس حوزه مسکن با اشاره به دو مفهوم استیجاری اجباری و استیجاری اختیاری، گفت: مردم ایران از لحاظ فرهنگی دوست دارند، مالک باشند و تقریباً مدل استیجاری موجود مدل اجباری به شمار می‌رود.

وی با اشاره به مسئله واقعی مردم، خاطرنشان کرد: وقتی مردم می‌خواهند مالک باشند نمی­ت‌وانیم به آنها نسخه اجاره‌نشینی را پیشنهاد دهیم؛ مثلاً در فرهنگ عمومی جامعه ما اگر یک فرد سی‌سال کارکرده باشد و متأهل باشد و مالک نباشد یک فرد ناموفق شناخته می‌شود؛ لذا مدل استیجاری در کشور ما به‌صورت امر فرهنگی توسط مردم مطلوب ارزیابی نمی‌شود.

وی ضمن بیان اینکه با توجه به وضعیت اقتصادی، مردم با پس‌انداز گذشته نمی‌توانند مالک باشند؛ بلکه باید با مدل پس‌انداز آینده مثل وام بتوانند مالک شوند، ادامه داد: عمر مفید ساختمان‌ها در ایران زیر سی‌ سال است و این یک آسیب است. همچنین معماری ما مبتنی بر الگوهای انقلاب اسلامی صورت نگرفته است و مدلی برای معماری ملی تاکنون نداشته‌ایم.

نوروزی با اشاره به مطالعات طرح جامع مسکن که در دولت قبل اتفاق افتاد گفت: بر اساس آن مطالعه باید در سال بالای 900 هزار مسکن از سال 1395  تا سال 1405 به صورت سالانه ساخته شود.

 این در صورتی است که در دولت قبل، میانگین ساخت مسکن 400 هزار واحد بوده است. لذا در همان دولت سالانه ششصد هزار مسکن کمبود داشته‌ایم و عرضه و تقاضا اصلاً با هم هماهنگ نبوده است.

وی به چالش‌های حوزه مسکن اشاره کرد و افزود: چالش اسناد غیررسمی یک مسئله مهم است. برای نمونه اگر می‌توانستیم مسئله پیش‌فروش را حل کنیم، بسیاری از منابع مالی خرد مردم وارد تولید مسکن می‌شد.

این مقام مسئول حوزه مسکن با اشاره به اصلاح لکه‌ای بافت‌های فرسوده، خاطرنشان کرد: باید کل پلاک‌های بافت فرسوده اصلاح شود تا سرانه‌ها به‌صورت کامل اجرا شود. امید داریم با طرح کلید به کلید بتوانیم بخشی از مشکلات بافت‌های فرسوده را به شکل تجمعی حل کنیم.

وی به چالش گرانی مسکن و اجاره اشاره کرد و گفت: راهبرد این چالش عرضه زمین و توزیع مناسب مسکن است. ما باید مقدمات عرضه زمین و ملک را به‌صورت جدی فراهم کنیم. هم عرضه کافی و درعین‌حال هم توزیع مناسب را پیگیری کنیم؛ یعنی به طور همزمان سیاست عرضه و تقاضا را ساماندهی کنیم.

نوروزی با بیان اینکه باید بدانیم در چه وضعیتی قرار داریم، ادامه داد: سیاست‌گذاری با چشمان باز اتفاق می‌افتد. در واقع باید سامانه برخط نفوس و مسکن شکل بگیرد؛ لذا باید در ابتدا به‌صورت برخط داده‌ها را داشته باشیم. همچنین باید اسناد رسمی و غیررسمی به‌صورت دقیق مشخص شود و با ابزار مالیات می‌توان کاری کرد که خانه‌های خالی در بازار عرضه شود. اخذ مالیات از زمین‌های مسکونی خالی در کنار این سیاست و ایجاد شفافیت باید پیگیری شود.

وی با اشاره به نرخ طبیعی پنج‌درصدی خانه‌های خالی گفت: این عدد در کشور ما ده درصد است. فقط در اردبیل 600 هکتار زمین مسکونی داریم که عرضه نشده است؛ یعنی ششصد هکتار زمین در یک شهر مثل اردبیل احتکار شده است که اکثرا متعلق به تعاونی‌های خصوصی است.

این محقق افزود: بحث مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند سوداگران را از بازار مسکن دور کند. اگر تولید را تسهیل کنیم و در مقابل نگهداری بدون استفاده را گران کینم و در واقع مالیات را به بعد از فرآیند ساخت موکول کنیم، چرخه تولید مسکن قدرت می‌گیرد؛ لذا تولید را باید به ساده‌ترین نحو و حداقل شرایط، رونق دهیم و در مقابل احتکار را با وضع قوانین سخت‌گیرانه غیراقتصادی کنیم.

وی با اشاره به سامانه ملی املاک و اسکان در کشور، گفت: متأسفانه با وجود قانون، دولت قبل اعتقادی به این سامانه نداشت؛ لذا در این دولت این اقدام با فوریت پیگیری شد و اکنون این سامانه احیا شده است. ما هم اکنون  400 میلیون رکورد اطلاعاتی از مبادی مختلف داریم و تاکنون به عدد هفتاد و پنج میلیون جمعیت مشخص که در کجا زندگی می­کنند و سکونت دارند دست پیدا کرده­ایم و از این‌ بین بیش از شش میلیون سرپرست خانواده، اطلاعات سامانه را تأیید کرده‌اند. اکنون هر معامله رسمی مسکن و هر اجاره­نامه رسمی به‌صورت برخط اجرا شده و داده‌های آن در این سامانه مستقر است. به‌عنوان‌ مثال در ثبت‌نام مدارس امسال از ظرفیت این سامانه استفاده شد. هم اکنون بیش از ده میلیون نفر ثبت‌نام مدارس به‌صورت برخط و با استفاده از ظرفیت این سامانه اتفاق افتاده است.

وی با بیان دستاوردهای این سامانه در همین مدت کوتاه ادامه داد:  بر اساس داده‌های این سامانه، بیش از 700 هزار ملک لوکس شناسایی شد. همچنین با افرادی که مثلاً بالای 100 خانه خالی داشته‌اند، مکاتبه و اخطار ارسال شد. همچنین برای بیش از شصت هزار ملک برگه تشخیص مالیاتی صادر شد و بیش از ده میلیون پیامک برای مالکین ارسال شده است. شناسایی بیش از 500 هزار خانه خالی از دیگر دستاوردهای این سامانه می‌باشد و از سوی دیگر با ارسال پیامهای مختلف، به سمت مورد استفاده قرارگرفتن این املاک حرکت کرده‌ایم. در حقیقت ما تمایلی به اخذ مالیات نداریم؛ ولی از این ابزار به‌منظور جلوگیری از احتکار ملک استفاده می‌کنیم.

وی با اشاره به پدیده احتکار زمین‌های مسکونی، خاطرنشان کرد: مثلاً در شهر اردبیل 15 الی 20 درصد از زمین‌های مسکونی خالی هستند. همچنین در شاهرود و کاشان زمین‌های مسکونی با متراژهای بالا وجود دارند که عرضه نشده است و با پدیده احتکار زمین مواجه هستیم.

نوروزی به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اشاره کرد و ابراز امیدواری کرد: با تصویب این قانون ابزارهای خوبی در دست دولت قرار گیرد تا بتوانیم با ایجاد سکوهای موفق معاملات ملک در بسترهای نوآورانه را پیگیری کنیم و از این رهگذر بسیاری از موارد را حل کنیم و درعین‌حال با سوداگران دانه‌درشت برخورد کنیم.

وی در همین زمینه افزود: عموم مشاورین املاک منصف هستند، ولی در همین مدت‌زمان کوتاه با مدیریت بنگاه‌های املاکی که مشغول اختلال در بازار مسکن هستند به‌صورت جدی برخورد شده است و خواب را بر این افراد حرام کرده‌ایم. خیلی از املاکی‌ها جواز نداشتند، کد رهگیری را نمی‌گیرند، برخی از این بنگاه ها درصدی از حق معامله را به‌صورت غیرقانونی می‌گرفته‌اند؛ لذا به‌شدت با سوداگری در این بخش مقابله کرده‌ایم.

نوروزی با اشاره به پدیده بنگاه‌های املاک در کشور گفت: ما در کشور 164 هزار بنگاه فعال داریم و در این مدت با همکاری تعزیرات تعداد شصت هزار از این بنگاه ها مورد بازرسی و بررسی مفصل قرارگرفته‌­اند و تا کنون چهارهزار بنگاه پلمب شده‌اند. درعین‌حال ما دست مشاورین املاک امین را می‌بوسیم؛ اما در مقابل با بنگاه‌های متخلّف برخورد می‌کنیم. حدود 140 میلیارد تومان جریمه تاکنون برای بنگاه‌های متخلّف صادر شده است. وزارت راه و شهرسازی زیرساخت صدور کد رهگیری رایگان را برای مردم فراهم کرده است و تاکنون سی هزار قرارداد از طریق این سامانه صادر شده است.

وی در خاتمه با بیان تجربه مسکن مهر خاطرنشان کرد: مسکن مهر 4 میلیون واحد بود که سه میلیون واحد مردم­ساز بود و یک میلیون واحد انبوه‌سازی شد. با محاسبه ضریب خطاهای طبیعی می‌توان گفت مسکن مهر یک اقدام بزرگ بوده است. این طرح حدود چهارصد هزار نفر از اقشار کم‌درآمد تحت پوشش را به‌صورت مستقیم صاحب‌خانه کرد و در مجموع شانزده میلیون نفر در این مسکن‌ها در حال زندگی هستند.

این نشست به همّت دفتر آموزش مرکزپژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری روز سه‌شنبه 7 شهریورماه 1402، از ساعت 9 الی 12، با حضــور جامعه علمی، پژوهشی، دانشگاهی، اندیشگاهـی، صاحب‌نظران، مدیـران، کارشناسان دستگاه‌های اجــرایی ملّی و استـانی به‌صورت حضوری و مجازی برگزار شد که در پایان حاضران به بیان دیدگاه­های خود در زمینه مباحث مطرح شده پرداختند.